۱- اولين و مهمترين قدم در بررسى وارزيابى حقوقى ملك، بررسى اسناد مربوط به ملك است. اسناد ملك، بيانكر بسيارى از واقعيت هايى است كه ممكن است مالكين آن را ينهان نمايند و يا از آن بى خبر باشند، در هنكام خريد حتما به مندرجات اسناد ملك توجه كنيد. مهمترين اسنادى كه بايد بررسى شود عبارتند از سند مالكيت ملك كه ممكن است به صورت تك برك و يا دفترجه اى باشد، سند قطعي غير منقول كه اصطلاحاً به آن بنجاق هم كفته مى شود، كواهى يايانكار ملك وصورت مجلس تفكيكى؛ مهمترين نكاتى كه دراين اسناد بايد مورد بررسى قرار كيرد عبارت است از : مساحت ملك، موقعيت ملك، آخرين مالكين، مشخصات توابع ملك مثل ياركينك، انبارى وانشعابات، ميزان سهم فروشنده در ملك، محدوديت هاى احتمالى نقل وانتقال مثل در رهن بودن و در نهايت حقوق اشخاص ثالث در ملك؛ نكته بسيار مهم اين است كه حتما اين بررسى با رويت اصل اسناد انجام شود و به كيى اسناد اكتفا نكنيد.
۲- نكتهى حقوقى ديكر كه در خريد خانه بايد مورد توجه قرار كيرد، آزاد بودن ملك يا به اصطلاح حقوقى طِلق بودن آن است. كَاه ممكن است فروشنده، خانهى خود را براى كرفتن وام در رهن بانك كذاشته يا اينكه ملك در اجراى حكم صادر شده از مراجع قضايى بازداشت شده باشد. در اين فرض هرجند اصولا تنظيم مبايعه نامه امكان يذير است ولى تنظيم سند رسمى به نام خريدار، منوط به فك رهن يا رفع بازداشت از ملك است. بنابراين در اين موارد توصيه مى شود كه تدابير لازم جهت انجام امور فوق توسط فروشنده به عمل آيد تا تنظيم سند رسمى با مشكل مواجه نشود.
يكى از بهترين راهكارهاى موجود در اين خصوص اين است كه فروشنده به خريدار وكالت فك رهن يا رفع بازداشت اعطا كند و خريدار نيز بخشى از يول خريد خانه (ثمن معامله) را به اين كار اختصاص بدهد. يعنى به جاى آن كه تمامى ثمن معامله رابه فروشنده پرداخت كند، مقدارى از آن را صرف پرداخت دين يا تعهد مالى اى نمايد كه ملك فروشنده به دليل آن در رهن يا بازداشت قرار دارد. سپس با وكالتنامههاى كه از فروشنده در دست دارد مبادرت به انجام امور فک رهن يا رهن بازداشت كند. براى اينكار مى توانيد از متخصصش كمك بگيريد، از يك وكيل كمك بگيريد.
۳- توجه به طرح هاى عمرانى شهرى
يكى ديكر از موارد مهم در خريد ملك، توجه به طرح هاى عمرانى شهرى است. برخى از ملك هاى شهرى، ممكن است در مسير طرح هاى عمرانى دولت و شهردارى قرار داشته باشند. جنين ملك هايى اكرجه قابل نقل وانتقال و معامله هستند ولى مالك در نهايت مى بايست در برابر دريافت مبلغى كه معمولاً بائين تراز ارزش معاملاتى آن است ملك را به دولت ويا شهردارى واكذار نمايد، بنابراين
ارزش اين دسته از املاى پائين تراز ساير املاى هستند. قرارداشتن ملك در طرح هاى عمرانى دولت و شهردارى هاى در پرونده ثبتى ملك منعكس نمى كردد وتنها راه حصول اطمينان دراين خصوص تحقيق از خبركان محلى و پرس و جواز شهردارى منطقه ملك است.
بيشتر بخوانيد: عوارض شهردارى خانه ؛ از نكات حقوقى تانحوه يرداخت قبوض
۴- عنوان كردن انشعابات آب، برق، كاز و… در سند
يكى ديكر از نكات حقهقى كه بايد قبل از خريد خانه به آن توجه داشته باشيد؛ بحث قيد كردن انشعابات آب، برق، كاز و.. در سند و مبايعه نامه است. جهت كسب اطمينان خاطر، بهتراست در سند و مبايعه نامه به طور واضح و روشن اين انشعابات را درج كنيد.
۵- هم خوانى مشخصات درج شده در سند با مشخصات واقعى ملك مورد نظر
قبل از عقد قراراد، حتما در نظر بكيريد كه مشخصاتى همجون؛ نشانى ملك، پلاى ثبتى، حدود اربعه وكد پستى و… با مشخصات ميدانى ملك مطاقبت داشته باشد مشخصات مذكور علاوه بر اينكه در سند و مبايعه نام درج شده است، در نزد مراجع ذى صلاح نيز موجود مى باشد. اين مشكل بارها ديده شده كه خريداران به دليل سهل انكارى وكم توجهى به تطبيق سند و مشخصات ثبتى خانه مورد معامله با مشخصات واقعى خانه دجار مشكلات حقوقى جبران نايذيرى شده اند.
۶- موقعيت خانه
بيشتر خريداران به دنبال خانه اى هستندكه دسترسى آسانى به امكانات رفاهى مانند ( مدرسه، مراكز خريد، مراكز تفريحى و…) داشته باشد . بررسى اين موضوع قبل از خريد ملك به شما كمك مى كند تا حدودى بسيار زيادى از دردسرهاى خارج شدن از محله ورسيدن به كذركاه اصلى يا رفت وآمدهاى طولانى غيرمنطقى نجات پيدا كنيد.
موقعيت خانه در داخل محله نيز براى بسيارى از افراد مهم است. برخى از افراد نزديكى به ورودى اصلى را ترجيح مى دهند، در حالى كه برخى ديكر دوست دارند از ترافيك به دور باشند . اكر يارك، استخر يا منطقه تفريحى وجود داشته باشد، برخى از مالكان نزديك ترين زمين موجود را انتخاب مى كنند. بنابراين در مورد ترجيحات خود با مشاور املاى صحبت كنيد واز او بيرسيد كه آيا مكان هاى خاص قيمت خريد بالاترى دارند يا خير.
۷- تعداد اتاق خواب
هر خانواده ايده اى از تعداد اتاق خواب خود خواهد داشت. اكثر مردم حداقل دو اتاق خواب را مى خواهند، و اكر داراى فرزند باشند، تعداد اتاق خواب ها افزايش مى يابد. برخى از خانواده ها دوست دارند فرزندانشان در اتاق خواب مشترى باشند، در حالى كه برخى ديكر دوست دارند براى هر كدام اتاق خواب هاى جداكانه اى داشته باشند. اكر براى مدت زمان زيادى مهمان داريد، داشتن اتاق خوابى كه به عنوان اتاق مهمان تعيين شده باشد، فكر خوبى است.
يك اتاق خواب اضافى اغلب به عنوان يك اتاق كار، اتاقك، اتاق بازى بجه ها يا اتاق ورزش قرار مى كيرد. بسيارى از سركرمى ها مى توانند به فضاى كارى و انبارى براى لوازم نياز داشته باشند، و يك اتاق خواب اضافى به خوبى اين هدف را انجام مى دهد.
۸- جيدمان آشيزخانه
همانطور كه مى دانيد آشيزخانه قلب خانه به شمار مى رود. آشيزخانه مكانى است كه در آن غذاى عالى سرو مى شود و محيط صميمانه اى را براى اعضاى خانواده به ارمغان مى آورد. زمانى كه مهمانان وارد خانه مى شوند، معمولاً همكى در آشيزخانه جمع مى شوند و جون اين مكان مركز فعاليت وسركرمى مى باشد، اندازه و جيدمان آن مهم است. در مورد اينكه آيا به يك آشيزخانه بزرك با فضاى پيشخوان، سينك و انبارى زياد نياز داريد يا يك آشيزخانه معمولى كافى است با متخصصان دكوراسيون داخلى حتما مشورت كنيد.
اكر يك نفر را داريد كه تمام يخت و يزرا فقط براى دو نفر انجام مى دهد، يك آشيزخانه متوسط ممكن است كافى باشد. والدينى كه به كودكان مى آموزند غذاهاى سالم بيزند، ممكن است فضاى بيشترى را دوست داشته باشند. ترجيحات شما در آشيزخانه هر جه باشد، آنها را يادداشت كنيد و با مشاور املاك خود در ميان بكذاريد تا به دنبال بهترين كَزينه براى خانواده خود باشيد.
۹-سن خانه
اكر فقط به خريد خانه نوساز علاقه داريد، اين موضوع بى ربط است. با اين حال، اكر مايليد به تمام خانه هايى كه در محدوده قيمتى خود داريد، نكاهى بيندازيد، دقت كنيد كه آن خانه نيازهاى اوليه شما را برآورده مى كنند، ممكن است خانه هاى قديمى را بازديد كنيد برخى ازاين خانهها بسيار جذاب ونقشه عالى دارند وشايد تنها نياز به تعميرات وارتقاء بيشترى داشته باشند. البته مطمئن شويد كه زمان، تمايل و بودجه لازم براى بازسازى و نوسازى آن را داريد.
۱۰-قيمت
قبل از اينكه حتى به جستجو بيردازيد، بايد محدوده قيمت خود راتعيين كنيد و براى وام از قبل تأييديه بكيريد. خريد خانه براى هر خانواده اى يك سرمايه كذارى بزرك است وهميشه جيزى بيشتر از قيمت خريد براى آن وجود دارد. به اين فكر كنيد كه جكونه تمام هزينه ها بر امور مالى شما تأثير مى كَذارد و به تصميم خود در مورد محدوده قيمت و يرداخت وام مسكن يايبند باشيد.
